(资料图片仅供参考)
从板块位置来看，鹅掌坦位于白云区，靠近荔湾、越秀两区。
鹅掌坦所在的同德围板块目前主要以旧商品房小区为主，虽然非白云的产业重心，但胜在片区发展时间久，配套成熟。 △周边密密麻麻为住宅小区 也因为周边都是密密麻麻的二手小区，所以预测嘉悦湾的主力客群会是当区域的改善客户为主，由于久缺新房，因此对于珠实这种高使用率的产品，他们还是比较能GET 。 二、配套作为发展了20多年的老城区，配套是没有问题的。 交通方面，实测了一下，从8号线鹅掌坦地铁站步行至项目，共费时8min。 鹅掌坦两站到达广州火车站，未来广州火车站将改造为高速铁路站点，同时规划接驳多条地铁线路，交通便利，市区通勤的自住客可能会考虑于此。 商业方面，一站地铁到西村，上盖为悦汇城商业，为荔湾最旺的商场之一，周边还有百德商业广场等商业体。 学校方面，一公里内有明德小学（省一级）、岭南花园小学、同德小学、第六十五中（省一级），是省一级明德小学的摇号范围内。 同时省一级广州第六十五中又对口明德小学、同德小学等嘉悦湾周边小学，故嘉悦湾业主极有可能能读上省一级初中。 项目周边的烟火气也很足。 从配套角度，交通通达、距离悦汇城较近、教育资源不错，自住是没有问题的。三、产品项目开放的现场非常多周边的业主拖家带口来参观，原因在于同德板块已多年没有新盘供应，加上二手房产品老旧，家庭居住人数增多，所以着急置换。 这次珠实嘉悦湾，还是珠实原来的配方原来的味道，同等面积多一房，新小区统一管理、有电梯，对置换客吸引力很大。 产品又很符合老广的口味，两梯四户，正南北分布，所有户型都朝南，西边能看石井河。 全盘只有两栋楼，园林设在三楼的平台，一共只有164套，数量非常少，按道理来说，周边置换客应该就能消化完。 全盘只有两个户型，89㎡3+1房两卫和112㎡4+1房两卫。 89㎡做3+1房两卫，可以满足一个小家庭的居住需求。 户型做得很极致，四开间朝南，所有房间都能放下一张床和一个柜子。灵动空间多偷了一个飘台的位置，实用性更高。 不过客厅与旁边客房中间是承重墙，无法打通成开放性客厅，户型实用，更偏向于成员多的家庭。 115㎡4+1房两卫，满足三代同堂居住需求。 边户位置，南北对流，同时充分利用飘窗的赠送空间，提高使用率。 包含四个正常房间与一个小书房，对于家庭成员多需求置换的家庭比较友好。 四、 竞争格局与价格猜测嘉悦湾要卖多少钱？珠实的销售回答主要参考万科金域悦府，目前在售4.6-5.1万/㎡。
万科金域悦府是板块上一个新盘，作为同德围板块片区7年来唯一新盘，社区、产品、万科的营销都非常能打，所以热度还不错。 嘉悦湾距离万科直线距离约1km，且同在板块内，价格对标也是正常。 珠实距离地铁站约600米，万科约750米，对比之下珠实嘉悦湾距离地铁站更近；但万科由于是旧改项目，所以规模稍大，自身也引入了学校。 但是从产品上来讲珠实嘉悦湾的实用率明显更高。 同样面积段，88㎡的三房，珠实是南向，万科是北向，所以预计他们的价格，应该是咬的相对紧。 珠实112㎡可以做到4+1房，同为110-120㎡面积段，万科金域悦府119㎡做四房，假设两个户型单价相近的话，珠实的总价会更低。 对比之下，珠实嘉悦湾户型价格或更有优势，当然了，买房千人千面，可以根据自己的实际情况考虑。 好了，说了这么久周边二手客户置换，那周边二手小区价格如何呢？最近的小区岭南花园（2000年）二手成交价3-3.3万/㎡；诚德大厦（1997年）二手成交价2-2.6万/㎡；金德苑（1997年）二手成交价2.3-2.8万/㎡。 换房的逻辑是小换大、差换好，珠实作为新的小区、更极致的产品，相信周边的业主关注度非常高。 综上，根据这个盘的通达性，它会更加适合在西部工作的、区域周边有情节和改善需求的本地置换客户。 如果你准备买房或者换房，不知道怎么选、不知道自己收入能买什么房子、不知道哪里增长性最强，可以找园长把关，考虑你的中短期规划，并且做相应的建议。扫码添加常喜，备注：付费咨询。